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楼市头条 |Big news of estate
房地产变革时刻:主导者并非政府而是市场
作者:佚名 编辑: 文章出处:《财经》杂志
  中国房地产市场已经由“黄金时代”迈入“白银时代”,这个改变的主导者并非政府,而是市场。   2014年前十个月,一线城市交易量大幅下降、价格上涨乏力,二三线城市陷入低迷的去库存期。为此,开发商们都在寻找出路,有的从单纯做住宅转向商业、旅游和工业地产等,典型如万科(000002.SZ);更多的选择走出国门,寻求海外市场,包括万科、绿地和万达等;还有的试水跨界化,从房地产进军到粮油、矿产和资源,例如富力地产(2777.HK)、恒大(3333.HK)等,同时几乎所有开发商都在或多或少地进行互联网化尝试。   在2014年11月26日晚举行的“《财经》(博客,微博)(微信公众号 mycaijing)年会2015:预测与战略”有关房地产的夜话专场论坛中,华远浩利投资股份有限公司董事长任志强、万科北京高级副总裁毛大庆、中原地产COO李文杰、房多多网络科技有限公司COO曾熙与同济大学经济与管理学院副院长王广斌对地产行业的现状与未来进行了探讨。   毛大庆作为开发商表示,2014年行业的困境本质上是因为供需关系发生了变化,中国房地产商们必须要走出原有的舒适空间,促进中国地产市场从初级向中高级发展。   王广斌从学术的角度分析,经过上个十年的发展,对企业影响最大的因素已经从“市场和客户转变为技术”,尤其是信息和通信类技术将带给传统行业颠覆性的变化。此外,新的技术介入之后,亦会产生新的需求。   来自传统中介的李文杰认为,新技术的应用、研发和兴起势必极大促进传统行业的效率,地产中介作为经纪服务行业必须学习采用新技术。   来自创业地产电商的曾熙表示,房多多的想法就是通过工具的升级(新技术、新方法)去重新定义房地产行业的某些流程和规则,提高这个行业的运行效率。他称,房多多今后在技术上会不遗余力地投入,成为业内技术升级率最高的企业。   供需基本面变了   2014年地产行业的冷清是否再一次来自政府的管制或者互联网电商的冲击?   万科的毛大庆称,行业普遍焦虑的原因是房地产的基本面发生了变化。互联网虽然炒作的凶,但是管不了饭吃,也盖不出房地产。   在他看来,开发商都不得不“走出原来的舒适空间”。在过去的黄金十年,他们从不考虑去哪里寻找客户,不考虑房子是否卖得出去,“一直这么玩,玩着玩着发现供求关系变了。”即供不应求逐渐转变为供大于求。   他认为,这个变化才是导致房地产、传统行业变革的真正因素,并且会从此形成新的常态。   客观上,这也意味着中国的房地产正在由快销型低级形态向更高级别进步,多元化的不动产业务开始步入房地产的主流舞台。   李文杰从中介的角度观察说,2014年是整个房地产服务行业,包括二手房、一手房、媒体、网络等都非常纠结的年份。   他称,这个行业发生了非常大的变化,行业的价值链在移动,但是谁都不知道在往哪个方向移动,是往交易方向去移动,往信息传递方面去移动,还是往安全方面去移动。   毛大庆附和称,变化肯定会发生,开发商这个角色,等社会分工更专业化之后,就是高效的整合资源的机构,不可能像现在这样动辄需要成千上万的员工。   为什么2014年冒出来这么多新思维?在他看来,就是因为买方拥有了市场主导权,对卖方而言,如何精准找到客户变成重要问题。   而互联网思维就是使得生产者和客户之间信息更为对称、更为扁平,能打破销售垄断,让销售更加透明,更易于评价。   同毛大庆相比,任志强对住宅地产的后市尤其是房价走向更为乐观。   他表示,用商业来取代住宅是个伪命题。从最基础的土地供应上看,全国的土地供应永远是三七开,即商业地产三成,住宅地产七成。而根据投资数额,住宅也占到70%,因此不存在住宅转向商业地产一说。   任志强分析称,数据显示,京津冀一体化的人口总数接近1亿,未来接近1.3亿人,人口基数非常大。   而政府的人口规划已然过时,就北京而言,2020年北京城市规划是1800万人,到目前为止国土部门按照1800万人规划土地,土地是按照人头算。但是2008年北京已经超过1900万人,到现在为止常住人口是2300万。   再加上政府高价卖地。2014年北京卖地收入1800多亿元,马上超过2000亿元,四个直辖市总计超过6000亿元。北京供应的土地不到计划的70%,但收入水平已经超过了2013年和2012年全年,“这么不好的年头一线城市土地收入也增长了57%”。   他因此判断,北京房价绝无可能下降,短期房价的波动就是政府非要把房价控制在“合理的”范围内,控制房价最坏的就是干扰市场,当价格被控制的时候房子一定被盖得最烂。   “房价没有不涨的,从长期来看房价一定是涨的。”任志强说。   任志强认为,中国房地产市场还有十多年高增长期。国土资源部航测的房地产数据是230亿平方米,取200亿平方米计算。如果中国70%-80%的人口转移到城市,现在一年竣工住宅10亿平方米,大概还需15年至20年,才能满足城市化的需求。   渠道商变强势   正如毛大庆所言,供需关系的转变使得开发商突然意识到,“渠道争夺和客户争夺成了一件要命的事。”而传统渠道商又因为互联网技术崛起,迅速被新兴的电商公司攻城略地。   曾熙称,作为新兴地产电商,房多多希望通过技术升级重新去定义一些在房地产营销服务链上的流程,通过流程重新定义,让效率变得更高,进而让市场参与者(买房的、卖房的和中间服务商)都获得更高价值。   他称,真伪电商的本质差异是交易,如果做电商看不到交易,就是伪电商。如果只是为了帮开发商收钱、做开发商的钱袋子,开发商给你5%佣金,这种电商是毫无意义的。   他表示,房多多现在跟开发商合作所有的项目都有对等条件,合作这个项目房多多为卖家带来多少客户、卖了多少钱,“这个承诺不实现我是亏本的,我是对结果负责的”。   目前为止,房多多平台全国布点城市40个,通过移动互联网的工具从找客、带客、与现场开发商的对接和最后确认交易,完全实现系统化运作,经纪公司带来客源、成交以后可以做到七天内结约。   在现场,用户交了佣金,带客经纪人可以在一天拿到钱,整个交易过程都是通过互联网平台实现的。   2013年,房多多的交易规模是300亿元。2014年,市场整体向下,但房多多的交易规模是2000亿元。   曾熙解释称,正是因为市场冷淡,开发商从过去坐地收钱到现在变得关注客户,获客成本变得重要,而房多多比传统中介成本更低,这是其业务快速增长的原因。   李文杰同时也是北京市房地产中介协会的会长,他计算,过去吸引一个客户到场的成本,从几十元到几百、几千元不等。过去营销的方式就是在媒体发布广告,然后上街去派单、进商场去促销等,现在逐渐被互联网速度快、成本低的传播所取代。   他认为,如果从客户多次来访、签约到交房的总成本降低了,对交易双方来讲都是双赢。   而对于被挤压的传统渠道来说,新技术的应用、研发和兴起也势必极大促进其效率。“我们自己在尝试用互联网来降低我们的成本,提高我们的运营效率。”   对于新、旧中介之间的冲突与融和,他表示这个过程或者由传统产业主导,或者由互联网企业主导,中间需要资金和技术的整合,是渐进的。   曾熙则解释称,房多多是做平台,不是做中介公司、代理公司,不会跟中原地产抢生意。   他认为平台市场足够大。中国房地产市场的规模,新房8万亿元,二手房10万亿元,同时基于房地产周边服务,例如金融、家居,这些产业加起来是20万亿元以上的市场。   开发商的未来   毛大庆认为,客户变了,捣腾房子的人没了,但是大量的实际用户仍然存在,刚性需求、改善性需求仍然存在。   但是开发商必须要转换思维。2014年,万科不断到高科技、服装行业参观取经,发现别人每件产品挣几十块钱再正常不过。   “我们要学会做小买卖,要懂得周转率、投资回报率这些概念。80%的房地产员工仍在过去的舒适空间,从来没有关心这个问题,做惯了大生意,一上来就想赚几十万元,做一笔交易挣几十块钱谁肯干?这在今天肯定是行不通的。”   毛认为,开发商必须革新,并在革新中不断学习。   例如,万科从专业做住宅的开发商,进入到别人做了几十年的商业地产领域,这就是万科的新课程,需要努力学习。不动产经营不见得就是商场、购物中心,只要客户需要的东西都可以做,未来要去创造新规则、寻找新伙伴。这就是革新。   李文杰表示,开发企业都在提转型、提创新,但绝不是从卖住宅到卖商业地产就是创新。在他看来,未来开发商要从制造业转到服务业,从盖房子、卖房子,变为运营房地产,把服务和增值做起来。   他认为,2015年一些库存压力大、负债率高并且资金周转困难的开发企业可能会被整合,大开发商相对来讲整体指标较好,可以做整合者。   曾熙也认为,开发商这个群体集中度会越来越高,中国前20强开发商市场份额目前是30%左右,未来万科这样的企业,房子会越来越好卖,公司也会越做越大。